はじめに｜中古マンションの売買で見落とされやすいこと
中古マンションを購入するとき、皆さんは何を確認しますか？
立地、築年数、間取り、価格、日当たり、管理状態など、確認する項目はたくさんあります。
しかし、実際に生活を始めてから重要になるのは、建物そのものの状態だけではありません。
「キッチンの設備は正常に使えるのか？」
「お風呂は問題なく沸かせるのか？」
「給湯器は正常に動くのか？」
「排水や換気に問題はないのか？」
こうした設備の状態は、内見しただけでは十分に判断できない場合があります。
特に相続したマンションでは、売主自身がその部屋で生活した経験がなく、設備の状態を把握していないことも珍しくありません。
そこで私がおすすめしているのが、インスペクション（建物状況調査）と設備の動作確認を組み合わせた調査です。
第1章｜インスペクションとは何をする調査なのか？
インスペクションとは、専門家が建物の状態を調査し、劣化や不具合の有無を確認することです。
国土交通省が定める「建物状況調査」では、一定の資格を持つ建築士が、建物の構造や雨水の浸入に関わる部分を中心に調べます。
例えば、次のような項目です。
- 建物の壁や床などにひび割れがないか
- 雨漏りや水漏れの痕跡がないか
- 建物の構造に関係する部分に劣化がないか
- その他、所定の調査対象部分に不具合の兆候がないか
ただし、インスペクションは建物に欠陥がないことを保証する検査ではありません。また、一般的な建物状況調査には、キッチンや給湯器などの設備の動作確認は含まれていません。
そのため、今回私がおすすめするのは、建物状況調査に加え、設備の動作確認も実施する方法です。
第2章｜なぜ売主がインスペクションを実施するのか？
中古マンションの売却では、売主が物件の状態を正確に把握していることが重要です。長年住んでいた自宅なら、設備の不具合や修理履歴をある程度把握しているでしょう。
しかし、相続したマンションでは事情が違います。
例えば、親が長年暮らしていたマンションを相続したものの、子どもは別の場所で生活していた場合です。
売却することになっても、給湯器が正常に動くのか、浴室に問題がないのか、キッチンの設備が使用できるのか、正確にはわからないことがあります。
そこで、売却前に専門家による調査を実施することで、次のようなメリットがあります。
- 売主が建物や設備の現状を把握できる
- 不具合があれば売却前に買主へ説明できる
- 必要な修繕について事前に検討できる
- 買主に物件の状態を具体的に伝えられる
- 引渡し後の認識の違いやトラブルを減らせる
特に重要なのは、不具合を隠さず、現状を明確にしたうえで売却できることです。
必ずしもすべてを修理してから売却する必要はありません。
不具合があることを買主が理解し、売買条件に反映したうえで契約することも可能です。
第3章｜買主がインスペクションを希望する理由
中古マンションを購入する買主にとっても、インスペクションには大きな意味があります。
中古住宅は新築住宅と違い、それまでの使用状況や維持管理の状態によって建物や設備の状態が異なります。
築年数が同じマンションでも、住戸ごとに設備の交換履歴や劣化状況は違うものです。
買主がインスペクションを希望する主な理由は、次のとおりです。
- 購入前に建物の劣化状況を知りたい
- 購入後に大きな修繕が必要になる可能性を確認したい
- 将来の修繕費用を考慮して購入を判断したい
- リフォームを予定しているため現状を確認したい
- 安心して契約するための判断材料が欲しい
特に築20年、30年を超える中古マンションでは、設備の更新時期にも注意が必要です。
ただし、築年数が古いからといって必ず問題があるわけではありません。
適切に管理・修繕されているマンションも多くあります。
大切なのは、築年数だけで判断するのではなく、実際の状態を確認することです。
第4章｜私が特に重視する「設備の動作確認」
ここが今回、私が最もお伝えしたい部分です。
一般的な建物状況調査では、建物の構造や雨漏りなどの確認が中心となります。
しかし、中古マンションの売買で、買主が引渡し後すぐに困ることの一つが設備の故障です。
例えば、購入後に次のような問題が発覚したらどうでしょうか。
- キッチンのコンロが正常に点火しない
- 給湯器が故障していてお湯が出ない
- 浴槽の自動湯張りや追いだき機能が動かない
- トイレの水が正常に流れない
- 換気扇が動かない
- 洗面台やキッチンの排水に問題がある
こうした問題は、建物の構造とは直接関係しませんが、生活には大きな影響があります。
また、設備の修理や交換には、思いがけない費用が発生することもあります。
私は中古マンションの売買では、建物の状態だけでなく、生活に直結する設備が正常に動くかどうかも、事前に確認することが大切だと考えています。
ただし、設備の動作確認は通常の建物状況調査とは別の調査です。
そのため、調査会社に依頼する際には、設備の動作確認が調査範囲に含まれているか、あらかじめ確認する必要があります。
第5章｜物件状況報告書と付帯設備表の重要性
中古マンションの売買契約では、特に重要な書類があります。
それが「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」です。
① 物件状況報告書（告知書）
売主が把握している建物や土地に関する状況を、買主へ伝えるための書類です。
例えば、雨漏り、漏水、修繕履歴、過去の不具合などについて、売主が知っている事実を記載します。
② 付帯設備表
マンションに設置されている設備について、引渡し時の有無や故障・不具合の状況を明確にする書類です。
キッチン、給湯器、浴室、トイレ、換気設備などが対象になります。
これらは一般的な中古住宅の売買実務で、売買契約時に作成し、買主へ交付・確認する重要書類です。
ただし、すべての売買について、この名称の書類を法律が一律に作成義務として定めているわけではありません。使用する契約書式や取引条件によって取り扱いが異なります。
特に相続物件では、売主が設備を実際に使用したことがないため、「不具合があるかどうかわからない」というケースがあります。
そこで役立つのが、インスペクションと設備の動作確認です。
調査によって確認できた内容を、物件状況報告書や付帯設備表に適切に反映することで、より正確な情報を買主に伝えられます。
もちろん、調査で確認できなかった部分まで正常だと保証できるわけではありません。
大切なのは、確認できたこと、確認できなかったことを明確に区別することです。
第6章｜インスペクションはいつ実施するのがよいのか？
私が相続した中古マンションの売却でおすすめする進め方は、次のとおりです。
① 売主による物件状況の整理
まず、売主が把握している建物や設備の状態、修理履歴などを確認します。
② インスペクションと設備の動作確認
専門家によって建物と設備の現状を調査します。
③ 調査結果の整理と買主への説明
確認された不具合や調査できなかった部分を整理し、買主へ説明します。必要に応じて売買条件について協議します。
④ 双方が納得したうえで売買契約
調査結果や設備の状態を踏まえて、契約内容を確認します。
特に相続物件では、売買契約の直前になって調査するよりも、できるだけ早い段階で状態を確認しておくことが有効です。
建物や設備の状態が明確であれば、売主も説明しやすくなり、買主も納得して購入の判断ができます。
第7章｜インスペクションをしても売主の責任がなくなるわけではない
ここは誤解してはいけない重要な点です。
インスペクションを実施したからといって、建物や設備のすべてに問題がないと保証されるわけではありません。
また、調査を実施したことだけで売主の契約不適合責任がなくなるわけでもありません。
中古住宅の売買では、契約で定めた品質や状態と実際の物件に違いがあった場合、売主が契約不適合責任を負うことがあります。
そのため、調査結果を買主に説明し、設備の状態や引渡し条件、契約不適合責任の取り扱いを売買契約書で明確にすることが大切です。
つまり、インスペクションは責任をなくすためのものではなく、売主と買主が物件の状態を共通認識として持つための手段なのです。
第8章｜まとめ：安心して売ること、安心して買うこと
私が中古マンションの売却で大切にしているのは、単に売買契約を成立させることではありません。
売主が安心して引渡しを終え、買主が安心して新しい生活を始められることです。
特に相続したマンションでは、売主が物件の状態を十分に把握できないまま売却する場合があります。
だからこそ、建物の状態だけでなく、キッチンや浴室、給湯器などの設備についても、事前に確認する価値があると考えています。
「知らなかった」「聞いていなかった」「使えると思っていた」
こうした行き違いを減らすことが、中古マンションの安心できる取引につながるのではないでしょうか。
インスペクションは必ず実施しなければならないものではありません。
しかし、売主・買主の双方にとって、実施を検討する価値のある調査です。
不動産の売買では、価格だけでなく、物件の状態を正しく知ることも大切です。
相続したマンション・空き家の売却でお困りの方へ
「相続したマンションの状態がよくわからない」
「古い設備が残っているけれど、そのまま売却できる？」
「売却後のトラブルが心配」
このようなご相談も受け付けています。
相続不動産や中古マンションの売却について、実際の物件状況に合わせてご相談いただけます。
ここ住むTokyo｜住まい・相続・不動産売却のご相談
不動産の「なぜ？」をわかりやすく解説しています。
ぜひブログやSNSもフォローしてください。
#相続不動産
#空き家対策
#実家の相続
#不動産売却
#相続相談
コメント