同じ賃貸住宅なのに、契約の仕組みが違う理由
お部屋探しをしていると、物件情報に「普通借家契約」「定期借家契約」という言葉が出てきます。
一般的な賃貸住宅では普通借家契約が多いのですが、なかには定期借家契約という物件もあります。
では、なぜ同じ住宅を借りるのに、2種類の契約が存在するのでしょうか。
実は、「借りる人の生活を守ること」と「貸す人が自分の建物を計画的に利用できること」、この両方を実現するためなのです。
① 普通借家契約は、借りる人の生活を守る契約
日本の賃貸住宅では、昔から借主の居住の安定が重視されてきました。
住まいは生活の基盤です。
貸主の都合だけで簡単に退去を求められてしまっては、借主は安心して生活できません。
そこで普通借家契約では、契約期間が満了しても、借主が引き続き住むことを希望する場合、貸主は正当な理由がなければ契約の更新を拒否できない仕組みになっています。
例えば、2年間の契約を結んでいても、2年が経過したからといって、必ず退去しなければならないわけではありません。
つまり、普通借家契約は、借主が安心して長く暮らせるように考えられた契約なのです。
② では、なぜ定期借家契約が必要になったのでしょうか？
一方で、建物を貸す側にもさまざまな事情があります。
例えば、
- 海外赴任の3年間だけ、自宅を貸したい。
- 将来、子どもが住む予定の住宅を一時的に貸したい。
- 数年後に建て替えを予定している。
- 一定期間だけ空いている住宅を活用したい。
このような場合、普通借家契約では、期間満了時に必ず建物を返してもらえるとは限りません。
そのため、住宅を貸したくても貸せない所有者がいました。
こうした問題に対応するため、2000年3月に定期借家制度が導入されました。
定期借家契約は、あらかじめ決めた契約期間が満了すれば、更新されずに契約が終了する仕組みです。
ただし、借主と貸主の双方が合意すれば、再契約することはできます。
つまり、定期借家制度は、貸主が安心して住宅を市場に提供できるようにすることで、借りられる住宅の選択肢を増やす目的も持っているのです。
③ 普通借家と定期借家、何が違うのでしょうか？
| 比較項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 一般的に2年間 | 物件ごとに設定 |
| 契約更新 | 原則として可能 | 更新なし |
| 再契約 | 更新が基本 | 双方の合意が必要 |
| 貸主からの更新拒絶 | 正当事由が必要 | 期間満了によって終了 |
| 長く住める安心感 | 比較的高い | 再契約できるとは限らない |
| 契約時の手続き | 通常の賃貸借契約 | 書面等による契約と事前説明が必要 |
特に注意していただきたいのは、定期借家契約の「再契約」です。
例えば、2年間の定期借家契約で入居した場合、2年後も住み続けたいと思っても、貸主が再契約に応じなければ住み続けることはできません。
また、契約期間が1年以上の定期借家では、原則として貸主から期間満了の1年前から6か月前までに終了通知を行う必要があります。
④ 定期借家は借主にとって不利なのでしょうか？
必ずしもそうとは限りません。
定期借家物件には、所有者が一時的に貸している分譲マンションや戸建住宅などもあります。
そのため、設備や広さ、立地などの面で希望に合った住宅が見つかることがあります。
また、契約期間が限定される事情などから、周辺の普通借家物件より家賃が低く設定されている場合もあります。
ただし、必ず安いというわけではありません。
転勤などで住む期間が決まっている方には、定期借家契約が適している場合もあります。
一方で、長期間安心して住みたい方や、お子さんの学校など生活環境を変えたくない方には、普通借家契約が向いているでしょう。
⑤ 契約するときに注意したいこと
普通借家でも定期借家でも、契約前の確認は重要です。
特に定期借家では、次の点を確認してください。
1．契約期間が終了したら必ず退去する必要があるのか
原則として期間満了で契約は終了します。再契約の可能性がある場合でも、確約されているとは限りません。
2．途中で引っ越したくなった場合、解約できるのか
定期借家契約では、原則として途中解約は自由にできません。ただし、契約に中途解約条項がある場合や、200㎡未満の居住用建物で転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情がある場合には、解約が認められます。
3．再契約するとき、どのような費用が発生するのか
再契約が認められる場合でも、家賃などの条件が変更されたり、再契約に伴う費用が発生したりする場合があります。
⑥ 住まいの現場から伝えたいこと
私が不動産の仕事を通じて大切にしているのは、契約書の内容だけではなく、その後の暮らしです。
例えば、気に入った部屋を見つけても、それが2年間の定期借家契約であれば、2年後に引っ越す可能性を考えなければなりません。
引っ越しには新たな敷金や仲介手数料、引っ越し費用なども必要になります。
目先の家賃が少し安いという理由だけで選んでしまうと、結果的に負担が大きくなることもあります。
だからこそ、不動産会社には、単に契約の種類を説明するだけではなく、**「なぜ、この物件は定期借家なのか」**という理由まで、できる限り確認して借主に伝える姿勢が必要だと思っています。
まとめ｜部屋を選ぶときは、契約の種類にも目を向けてください
普通借家契約は、借主が長く安心して住めることを重視した仕組みです。
定期借家契約は、貸主が期間を決めて建物を貸せるようにすることで、住宅の有効活用を可能にする仕組みです。
どちらが良い、悪いということではありません。
大切なのは、自分の暮らし方に合った契約を選ぶことです。
部屋は手段、暮らしが目的。
家賃や間取りだけでなく、契約内容まで理解して、安心できる住まいを選んでいただきたいと思います。
住まいの疑問や不安、お気軽にご相談ください
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住まいを選ぶことは、これからの暮らしを選ぶこと。
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